Zum Start ins Jahr 2026 wirkt der Bremer Immobilienmarkt wieder lebendiger. Nach Monaten, in denen viele Kaufvorhaben vertagt wurden und Preisvorstellungen neu sortiert werden mussten, kommt es häufiger zu Abschlüssen – allerdings mit spürbar mehr Prüfblick auf Zustand, Energieverbrauch und Mikrolage. In diesem Umfeld hilft Praxiswissen, um die Stimmung einzuordnen: Das Team von burak-dilek.de hat uns einen Einblick in den Bremer Immobilienmarkt gewährt, der vor allem zeigt, wie stark sich gute Adressen und modernisierte Objekte vom übrigen Angebot absetzen.
Aktueller Preisrahmen: Was ein Quadratmeter in Bremen Anfang 2026 kostet
Für den Jahreswechsel liegen mehrere aktualisierte Marktindikationen vor. Beim Portal Immowelt wird Bremen für Januar 2026 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.999 Euro für Immobilien insgesamt geführt. Für Eigentumswohnungen werden dort 3.042 Euro pro Quadratmeter genannt, für Häuser 2.885 Euro. Die Spannweiten fallen groß aus, was typisch ist: Lage, Zustand und Objektart sorgen dafür, dass ein Durchschnittswert nur die grobe Richtung zeigt.
Diese Richtung ist zum Jahresbeginn klar: Die Kurve zeigt wieder nach oben. In überregionalen Berichten wird für 2026 ein moderater Preisanstieg erwartet, gestützt durch knappes Angebot und weiterhin zu wenig Neubau im Verhältnis zur Nachfrage. Gleichzeitig wird der Markt nicht als neuer Boom beschrieben, sondern als Phase mit eher stetem Plus und sorgfältigerer Auswahl.
Warum der Markt wieder anzieht: Knappheit trifft auf neue Nüchternheit
In Bremen kommt vieles zusammen, was bundesweit gerade wirkt. Erstens bleibt das Angebot an passenden Objekten begrenzt, besonders in Vierteln mit guter Anbindung, hoher Wohnqualität und stabiler Vermietbarkeit. Zweitens haben sich viele Haushalte an das veränderte Zinsniveau angepasst: Finanzierungen werden konservativer gerechnet, Eigenkapital spielt eine größere Rolle, und Kaufentscheidungen dauern länger. Drittens steigt in vielen Städten der Mietdruck, was Eigentum wieder attraktiver erscheinen lässt – sowohl für Selbstnutzer als auch für Anleger.
Der Effekt zeigt sich im Vermarktungsalltag: Top-Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung, guter Energiebilanz und wenigen ungeplanten Folgekosten finden schneller Interessenten. Bei Immobilien mit Sanierungsstau oder schlechter Energieperformance wird dagegen häufiger gerechnet, verhandelt und abgewartet. Dadurch entsteht ein Markt, der gleichzeitig „steigt“ und dennoch stärker sortiert als in den Boomjahren.
Stadtteil-Gefälle: Bremen hat mehrere Preiswelten
Die Preisunterschiede innerhalb Bremens sind deutlich. Ein Beispiel sind Lagen, die als ruhige, grüne Wohngebiete mit guter Infrastruktur gelten. Für Horn werden bei Immowelt für Häuser im Januar 2026 durchschnittlich 3.741 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Oberneuland liegt bei Häusern laut derselben Datenquelle im Januar 2026 bei durchschnittlich 3.609 Euro pro Quadratmeter. Solche Werte passen zu Gegenden, in denen Grundstücke knapp sind und die Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern traditionell hoch bleibt.
Auf der anderen Seite stehen Quartiere, in denen die Preislage spürbar moderater ist. Für Tenever nennt Immonet für Januar 2026 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.539 Euro für Immobilien insgesamt. Auch in solchen Bereichen können einzelne Objekte höher liegen, doch die typische Mischung aus Gebäudestruktur, Baujahren und Nachfrage führt meist zu einem niedrigeren Grundniveau als in den klassischen Toplagen.
Dazwischen liegen viele Viertel, die in den vergangenen Jahren stark von Modernisierungen, Umnutzungen oder punktuellen Neubauprojekten geprägt wurden. Für die Alte Neustadt werden bei Immonet für Januar 2026 im Mittel 3.580 Euro pro Quadratmeter genannt, mit ähnlichen Größenordnungen für Wohnungen und Häuser. Solche Lagen zeigen gut, wie sehr Bremen von seiner Vielfalt lebt: Innenstadt- und wesernahe Viertel, gut angebundene Wohnquartiere und Randlagen entwickeln sich nicht im Gleichschritt, sondern folgen den jeweiligen Stärken und Engpässen.
Eigentumswohnung oder Haus: Unterschiedliche Dynamik
Auch zwischen Segmenten gibt es Unterschiede. Eigentumswohnungen profitieren oft davon, dass sie für mehr Haushalte erreichbar bleiben als ein Hauskauf und dass sich kleine, gut geschnittene Wohnungen leichter vermieten lassen. Die Immowelt-Daten weisen für Bremen im Januar 2026 höhere Durchschnittswerte bei Eigentumswohnungen (3.042 Euro pro Quadratmeter) als bei Häusern (2.885 Euro pro Quadratmeter) aus. Das kann je nach Stadtteil anders aussehen, doch stadtweit passt es zur Beobachtung, dass modernisierte Wohnungen in guten Lagen häufig schnell abgesetzt werden.
Häuser wiederum zeigen eine breitere Streuung. Grundstück, Baujahr, energetischer Zustand und Sanierungsstand drücken oder heben den Preis stärker als bei vielen Wohnungen. Gerade ältere Einfamilienhäuser können – trotz attraktiver Lage – im Preis unter Druck geraten, wenn Dach, Fenster, Heizung oder Dämmung größere Arbeiten erwarten lassen. Umgekehrt erzielen umfassend modernisierte Häuser in gefragten Vierteln häufig Aufschläge, weil sie planbare Folgekosten und komfortables Wohnen verbinden.
Mietspiegel 2026: Neuer Rahmen für Vergleichsmieten
Für die Einordnung des Bremer Wohnungsmarkts ist der Mietspiegel ab 2026 zentral. Die Mietspiegelbroschüre weist den Bremer Mietspiegel als qualifiziert aus und nennt als Stichtag die Gültigkeit ab dem 1. Januar 2026. In der Broschüre wird außerdem beschrieben, dass die Fortschreibung gegenüber dem ersten qualifizierten Mietspiegel über eine Anpassung anhand des Verbraucherpreisindex für Deutschland erfolgt und deshalb keine neue Datenerhebung erforderlich war; eine neue Erhebung ist nach vier Jahren vorgesehen. Das sorgt für einen klaren, nachvollziehbaren Rahmen, an dem sich Vermieter, Mieter und auch Gerichte orientieren können.
Parallel dazu verweist die zuständige Stelle auf einen Online-Rechner und kündigt an, dass ab dem 2. Januar 2026 ein neuer Online-Rechner veröffentlicht wird. Solche Werkzeuge erhöhen die Transparenz, weil sich Vergleichsmieten leichter nachvollziehen lassen und Diskussionen weniger im „Gefühl“, sondern stärker in konkreten Merkmalen geführt werden.
Neubau, Bauüberhang und das knappe Angebot
Dass Angebot knapp bleibt, ist kein reines Bauchgefühl. In einer parlamentarischen Vorlage zur Wohnraumentwicklung in Bremen wird ein Bauüberhang von 4.494 Wohnungen für das Jahr 2024 als Zahl genannt – also genehmigte Vorhaben, die noch nicht in fertigen Wohnraum übergegangen sind. In der Vorlage wird zudem ausgeführt, dass über die Gründe, warum Genehmigungen nicht umgesetzt werden, keine belastbaren Erkenntnisse vorlägen. Solche Hinweise zeigen, wie schwierig es ist, aus Genehmigungen verlässlich auf tatsächliche Fertigstellungen zu schließen – und warum der Markt trotz vorhandener Planungen oft länger eng bleibt.
Für die Preisbildung ist das entscheidend: Wenn weniger neuer Wohnraum auf den Markt kommt als gebraucht wird, rückt der Bestand noch stärker in den Fokus. Wer eine passende Bestandsimmobilie anbietet, trifft eher auf Nachfrage – besonders dann, wenn Modernisierung, Energieverbrauch und Lage zusammenpassen. Gleichzeitig wachsen die Unterschiede: Ein Objekt mit klarem Sanierungsbedarf muss preislich attraktiver sein, weil die Käuferschaft das Risiko und die künftigen Ausgaben einpreist.
Ausblick 2026: Steigendes Niveau, aber mit deutlicher Sortierung
Für 2026 deutet vieles auf ein weiteres, eher moderates Plus hin, nicht nur bundesweit, sondern auch in Bremen – getragen von knapperem Angebot und einer Nachfrage, die sich wieder stabilisiert. Dabei bleibt entscheidend, welche Qualität der Markt bekommt: Modernisierte Bestände und gute Lagen dürften eher zulegen, während Objekte mit energetischen Schwächen oder unklarer Kostenperspektive stärker verhandelt werden.
Bremen steht damit zum Jahreswechsel in einer Phase, die man als „normalisierter Aufwärtstrend“ beschreiben kann: weniger Überhitzung, mehr Vergleich, mehr Rechenarbeit – und dennoch wieder höhere Werte in den Indikatoren. Wer die Stadt nur über einen Durchschnittspreis betrachtet, verpasst die eigentliche Geschichte. Sie liegt in den deutlichen Unterschieden zwischen Horn, Oberneuland, der Alten Neustadt oder Tenever, und in der wachsenden Trennlinie zwischen gepflegt-modernisiert und sanierungsbedürftig.
Fazit
Die Immobilienpreise in Bremen zeigen zum Jahreswechsel 2025/2026 wieder nach oben. Datenportale weisen für Januar 2026 einen stadtweiten Durchschnitt knapp unter 3.000 Euro pro Quadratmeter aus, mit höheren Werten bei Eigentumswohnungen als bei Häusern. Gleichzeitig bleibt das Stadtteil-Gefälle prägend: gefragte Wohnlagen liegen deutlich über dem Durchschnitt, während Quartiere mit breiterem Preisband niedriger starten. Der qualifizierte Mietspiegel 2026 schafft zusätzliche Transparenz im Mietmarkt und wirkt indirekt auch auf Kaufentscheidungen. Unterm Strich ist Bremen zurück in einer aktivere Marktphase – allerdings mit klarer Sortierung nach Lage, Zustand und künftigen Folgekosten.